Ressarcimento de ITBI pago a maior: novo entendimento do STJ e seus reflexos para contribuintes e o mercado imobiliário

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1.937.821/SP, consolidou um importante entendimento para o direito tributário e imobiliário: o ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – deve ter como base de cálculo o valor declarado na transação, e não o valor venal de referência arbitrado pelos municípios.

Esse precedente reafirma a jurisprudência já construída na Corte, mas agora com repercussão mais prática e segura. A discussão surgiu em razão da prática comum de muitos municípios brasileiros, que, unilateralmente, estabelecem uma base de cálculo “de referência” para o ITBI, muitas vezes superior ao valor efetivo da compra e venda.

O entendimento do STJ: O STJ firmou que:

"A base de cálculo do ITBI é o valor do negócio jurídico declarado pelas partes, salvo se houver indícios de subfaturamento ou fraude, situação em que a Fazenda Pública poderá realizar avaliação contraditória nos moldes do art. 148 do CTN."

Ou seja, o Fisco não pode presumir de forma automática que o valor declarado pelas partes é inferior ao de mercado, aplicando um valor de referência sem procedimento administrativo formal, com ampla defesa e contraditório.

Consequência prática: O contribuinte que tenha recolhido o ITBI com base nesse valor arbitrado pelo município – muitas vezes superior ao real valor pago na negociação – pode buscar judicialmente a restituição da diferença.

Inclusive, essa possibilidade tem amparo no artigo 165 do Código Tributário Nacional, que assegura o direito à restituição de tributos pagos indevidamente ou em valor superior ao devido.

Impactos no mercado imobiliário:

• A decisão traz mais segurança jurídica para compradores de imóveis, principalmente em grandes cidades onde a defasagem entre o valor de referência e o valor real de mercado é significativa.

• Estimula a transparência na formalização dos negócios, afastando distorções causadas por critérios subjetivos ou arbitrários adotados por algumas prefeituras.

• Pode gerar um aumento na judicialização de pedidos de ressarcimento, especialmente por contribuintes que realizaram aquisições nos últimos 5 anos (prazo prescricional para pleitear a devolução).

  
  

O que fazer se você pagou ITBI com base no valor de avaliação da prefeitura?

• Reúna a documentação: escritura ou contrato de compra e venda, comprovante do pagamento do ITBI e guia com o valor de referência utilizado pelo município.

• Consulte um advogado especializado para análise do caso concreto e viabilidade da ação.

• Avalie a possibilidade de requerer administrativamente ou judicialmente a devolução da quantia paga a maior, com correção monetária.

Considerações finais: Esse posicionamento do STJ representa um avanço importante na limitação dos poderes tributários dos entes municipais, reforçando os princípios da legalidade, da capacidade contributiva e do contraditório.

É um ótimo exemplo de como a jurisprudência pode ser uma aliada na defesa do contribuinte e no equilíbrio da relação entre Fisco e sociedade.

Caso queira avaliar sua situação, estou à disposição para esclarecer dúvidas e orientar sobre os caminhos legais para restituição do ITBI pago indevidamente. Contato.

Referência: REsp 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Segunda Turma, julgado em 24/08/2022, DJe 01/09/2022.

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