Nosso escritório Ghazale & Barbosa Advogados Associados tem diversas ações que propusemos a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa única e exclusiva do promitente vendedor, pois o mesmo atrasou a entrega do imóvel comprado na planta, após extrapolar a clausula de tolerência de 180 dias.
Verificada a grandiosa ocorrência de demandas envolvendo a compra e venda de imóvel, a especializada 2ª seção do STJ editou a súmula 543, regulamentando como deve ser a decisão judicial sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis. A propósito, veja-se:
“Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei).
A súmula consolida aquilo que a jurisprudência do STJ já vinha decidindo, trazendo importante discussão acerca da impossibilidade de retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual por sua culpa exclusiva.
Além dos valores pagos corrigidos, deve a promitente compradora ressarcir os promitentes compradores de todos os prejuízos que amargaram, sejam patrimoniais ou extrapatrimoniais, conforme verificamos em julgado:
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REPARAÇÃO POR DANOS PATRIMONIAIS E EXTRAPATRIMONIAIS. DEMONSTRADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL CONFIGURA-SE O DEVER DE INDENIZAR A PARTE AUTORA PELOS PREJUÍZOS MATERIAIS. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE RESSARCIMENTO DOS GASTOS COM ALUGUEL. [...] (Apelação Cível Nº 70051692218, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 13/12/2012).
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PERDAS E DANOS. CLÁUSULA PENAL. PREQUESTIONAMENTO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO: [...]. DOS DANOS MATERIAIS. MULTA PENAL: Diante do atraso injustificado na entrega da obra, é cabível a condenação da requerida ao pagamento dos gastos despendidos a título de aluguel e transporte escolar, pagos no período em que a obra deveria ter sido entregue. Todavia, deve ser reduzida a condenação fixada relativamente aos danos materiais, porquanto imprescindem de comprovação. Da mesma forma, faz jus a autora ao recebimento da multa contratual pelo atraso na conclusão da obra, não havendo que se falar em bis in idem. [...] DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70052415940, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 07/02/2013)
Além disso, normalmente os contratos vem com uma multa penal por descumprimento das partes, assim, como caso quem de causa seja a própria construtora, mas, a aplicabilidade dessa multa muitas vezes, não compensa por si só todos os prejuízos, tão pouco pode substituir os danos materiais.
A multa é contratual, o dano legal, assim, in dubio pro consumidor, tem-se aplicado a cumulação.
A jurisprudência pátria já firmou entendimento nesse sentido e recente decisão da 3ª turma do STJ, que julgou favorável a cumulação do pagamento da multa moratória estipulada no contrato com o pagamento a título de lucros cessantes, está servindo de base para as atuais decisões, conforme acórdão abaixo:
"DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.
1.- A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como pré-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora.
2.- Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema.
3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora.
4.- Recurso Especial a que se nega provimento. (REsp 1355554 RJ RECURSO ESPECIAL 2012/0098185-2, Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA DO STJ, DJe 04/02/2013)"
Basta apenas provarmos que quem deu causa ao inadimplemento contratual foi a promitente compradora e restará ao consumidor rescindir o presente contrato, assim como requeres a restituição de tudo que percebeu de prejuízo e dano.
A nova lei dos distratos, recentemente em 2018 ofertou várias regras em benefício das Construtoras, construindo limite e modelos de restituição de valores, em situações de distrato unilateral do promitente comprador, sem culpa do construtor.
Entretanto, em seu artigo 43-A trouxe benefício e colocou a termo, prazo limite para os mesmos restituírem o consumidor (promitente comprador) em casos de culpa exclusiva do construtor, adicionando tal dispositivo a Lei de Incorporações, que após notificado deverá em 60 dias restituir integralmente, o que se mostra benéfico, pois não o fazendo estará em mora.
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
Assim, o valor pago será atualizado pelo índice pactuado no contrato, além de lucros cessantes (revertendo a clausula penal) me favor do adquirente e indenização por dano moral em determinadas situações.
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